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分析称三四线城市库存过高 以降息回暖可能性小
http://xchenhongmei.cn  2019/9/10 21:04:23  

11月21日晚间,央行降息的决定传来,得知这一消息后,在一上市房企南方某省分公司供职的小聂,随即在微信朋友圈转发了这条新闻,并评论了三个字:“好消息”。

今年以来,房地产市场持续低迷,多个地方调控松绑,在信贷政策出现利好的前提下,楼市“被刺激”的效果有限,房地产成交仍在低位徘徊。本次央行降息,由于幅度大于以往的0.25个百分点,因此在一些房地产研究机构看来,这对于宏观经济及房地产市场存在“强心针”作用。这让在上一轮“限购取消潮”中未见希望的房企,似乎看到了真正的光亮。

有研究机构指出,此次降息短期将利好楼市,但长期来看,是否能真正降低房企融资成本、刺激购房者购房需求,仍属未知。还有分析人士直言,三四线城市由于库存过高,通过政策刺激而全面回暖的可能性不大。

购房成本降低,房贷难度加大

关于人们普遍关心的央行降息对房地产市场的影响,交通银行首席经济学家连平(微博)分析:“(降息)加上因降息而带来的按揭贷款利率下降,有利于稳定房地产市场,并通过带动住房成交量上升而促进消费,降息也将起到稳增长的功效。”

“央行‘9·30’新政在很多城市并没有落地,而这个政策直接给了购房者真正意义的优惠。”信义房屋分析师陈丽娜告诉《第一财经日报》记者,“10月份70大中城市房价指数中新建商品住宅环比均下降,二手商品住宅66个城市环比均下降,表明房贷新政并未带动楼市的回暖。”

“本次贷款利率下降幅度超过以往,并且采取非对称性降息的方式,可能降低企业贷款成本。”链家市场研究部张旭分析,对于购房者而言,降息意味着减轻刚需购房成本。

链家市场研究部算了一笔账:贷款100万元,以20年等额本息还款法计算,降息后,按照首套房基准利率政策,降息后月均还款为7251元,与调控前相比减少了234元,若按照调整后贷款利率9折来计算,月均还款额为6899元,与调整前9折相比大约减少了205元,相当于调整前8.45折。

尽管如此,对于降息对房地产市场的刺激作用,一些机构认为“不应过度奢望”。CRIC研究中心在11月22日的报告中称,尽管降息短期内将会提振购房者信心、提升楼市成交量,但以往历史证明,利率调整对房地产成交的影响多为短期的,因为利率支出对真正的购房需求而言根本不是决定因素,无论是刚需还是投资客都不会最终偿还20年或者30年贷款,理论上的利息支出并不会影响购房决定。

此外,关于降息之后银行对于房贷的政策优惠,机构的看法颇为审慎。张旭就预计,降息对于银行而言,预示着利润空间压缩,因此在贷款利率下降的基础上,首套房利率折扣的力度很难再加大。

这一点也引起了CRIC研究中心的注意。该研究中心指出,此次降息为非对称降息,存款利率上浮区间进一步放大至1.2倍,因此银行资金成本将进一步提升,个人房贷业务也必将大大压缩金融机构的利润空间,这将直接影响银行投放个人房贷的积极性,购房者要获取优惠利率将颇为困难。

虽然购房成本降低,但房贷的难度可能会加大,业内人士分析。

“由于这样的非对称降息,银行的五年期存款利率和贷款利率利差继续缩窄,银行是趋利的,这样的情况必然减少个人房贷的投放。”克而瑞中心分析师杨科伟向本报记者分析称,“短期看对于购房者有利,但是长期来看,若是没有信贷额度,购房者可能更加痛苦,毕竟许多购房者都会提前还清贷款,这些实惠对他们还是有限。”


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